Project: Ondersteboven / bateninstrumentarium
Opdrachtgever: | |||
Periode: | Van 2009 tot 2011 |
||
Contactpersoon: |
In opdracht van VROM hebben BMC en TTE Consultants een nieuwe strategie uitgewerkt om stagnatie bij revitalisatie / transitie van verontreinigde terreinen te voorkomen. De studie richt zich in eerste instantie op de zogenaamde 'brownfields'; terreinen waar de kwaliteit van de ondergrond de herinrichting ernstig belemmert (dit overigens nog los van de vraag of deze belemmering technisch gesproken terecht is). De systematiek is echter generiek toepasbaar.
Achtergrond
Vanaf de 70'er jaren is men in Nederland begonnen met het structureel aanpakken van de complexe vervuilde gronden. De aanpak is sindsdien continu in ontwikkeling geweest. Anno 2010 is een radicale verandering van de aanpak wenselijk. Herontwikkeling van verontreinigde terreinen en brownfields in de stedelijke gebieden komt nog altijd lastig van de grond. Dit leidt tot verrommeling en verpaupering van de terreinen en de omgeving, en verslechtering van leef en ondernemingsklimaat. In de bestaande situatie staat een aantal gegevenheden een efficiente en effectieve ontwikkeling van brownfields in de weg. Het gaat ondermeer om: de complexe eigendomsverhouding; juridische drempels als gevolg van de huidige wet- en regelgeving; de grote risico's en de beelden van de betrokkenen die uit angst voor het onbekende 100% sanering nastreven; de vele partijen die belangen hebben bij de bestaande of te ontwikkelen situatie.
Ondersteboven
Het convenant 'bodemontwikkelingsbeleid en aanpak spoedlocaties' beoogt een transitie te bereiken van op sanering en bescherming georiënteerde bodembeleid naar een integraal beleid voor de ondergrond. Vanaf 2015 valt de ondergrond binnen het domein van de ruimtelijke ordening. Er ontstaan hierdoor nieuwe kansen om baten uit de ondergrond te gebruiken bij ruimtelijke ontwikkelingen.
In de VROM-studie 'Ondersteboven, duurzame herinrichting van verontreinigde bedrijventerreinen' tonen TTE Consultants en BMC de waarde van de integratie van onder- en bovengrond aan. Een succesvolle herontwikkeling van verontreinigde terreinen levert een enorme kwaliteitsverbetering van het stedelijk gebied op, maar vereist een ingrijpende verandering van de organisatie en de financiering van de herstructurering van verontreinigde terreinen.
Gebiedsgericht en integraal
TTE Consultants en BMC gaan uit van een gebiedsgerichte, integrale aanpak gericht op het ontwikkelen van nieuwe waarden voor en door alle betrokken partijen. Dit is niet louter een instrumentele opgaaf. Er is veel meer nodig voor een ware omwenteling. Cruciaal is dat we andere percepties ontwikkelen over hoe om te gaan verontreinigde ondergrond en met risico's. Cruciaal is dat ondergrond en bovengrond integraal in ruimtelijke plannen worden meegenomen. De basis vormt een brede duurzame aanpak waarbij people, planet en profit in balans ontwikkelen. Duurzame gebiedsontwikkeling kan uitsluitend op basis van een langdurige relatie.
De ondergrond voorbij
In 'de ondergrond voorbij' worden de meest veelbelovende concepten uit Ondersteboven in waarde uitgedrukt. Principes als 'het gebied centraal', 'de gebruiker bepaalt', 'total value of ownership' klinken eenvoudig. De uitdaging is het daadwerkelijk vaststellen van de waarde van deze concepten.
Een nog grotere uitdaging is het zodanig presenteren van deze waarden dat de markt deze herkent. TTE Consultants en BMC presenteren het businessmodel als arrangement van de toekomst. Er moet een gezond rendement op de investering kunnen ontstaan. Het verschil met vroeger is dat het businessmodel betrekking heeft op een lange periode. De investeringen worden dus niet terug verdiend bij uitsluitend de ontwikkeling en de bouw, maar juist ook in de exploitatie van een gebied. Niet de grondprijs (met al zijn vereveningen), maar de waardecreaties gedurende de exploitatie periode zijn de zakelijke dragers.
Toekomst
De routekaart gebiedsontwikkeling is een eerste stap in de bestuurlijke vertaling van de nu nog technisch georiënteerde studie. De routekaart geeft aan welke stappen bij een integrale gebiedsontwikkeling van onder- en bovengrond gezet moeten worden, bij welke partij het initiatief moet liggen, en wat de kosten en opbrengsten van die stap zijn. Met VROM wordt verder gewerkt aan de bestuurlijke invulling. Met de geschetste benadering kan mogelijk worden wat lange tijd niet voor mogelijk werd gehouden. Brownfields krijgen een nieuwe bestemming en deze vaak cruciale gebieden in steden en dorpen krijgen weer betekenis. Het vereist wel een andere wijze van denken en handelen. Een culturele omwenteling!